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新聞智庫:樓宇實用面積

新聞智庫:樓宇實用面積

由2013年一月一日起,本港地產代理處理二手住宅物業買賣或租賃時,須向客戶提供單位的實用面積,正式進入實用面積計價的年代。

在香港,多年來買賣樓宇一直都是用建築面積計價,所謂建築面積,是指單位室內,加上攤分的公共地方面積,例如是電梯大堂、會所設施、垃圾房等。

不過這個計法,愈來愈多買家認為,不能反映單位的實用性。因為發展商起樓時,可獲得一定的豁免樓面,包括會所等,這些大部分根本不在單位內的地方,雖然發展商無須支付地價,但同時又會真金白銀,透過計算入建築面積中,賣給買家。這個亦解釋到,為何新樓的會所會愈來愈大。

現時一般建築面積一千呎的單位,實用面積往往只有七百多呎,一些單幢樓,由於戶數少,實用率有機會更低。即將開售的恒基九龍城單幢樓曉薈,只有76個單位,實用率大約只有六成三。

由於實用面積只計算單位室內連露台及工作平台的面積。窗台以及每戶攤分的公共空間面積也不會計算,因此更能反映單位的可用性。

一月一日開始,二手樓買賣全面引入實用面積外,根據政府早前通過,立法規管一手樓銷售條例,四月開始發展商在銷售新樓時,更只可以提供實用面積資料﹐到時以實用面積計價,呎價將較現時以建築面積計算的高。實用率低的屋苑會即現形,呎價將會急升。

例如沙田河畔花園,現時以建築面積計,平均呎價約7500元,不過由於屋苑實用率低,只有不足七成,所以以實用面積計算的話,呎價就會彈升三成四,升至逾1萬元。

但其實實用面積亦不是全面反映,室內有多少地方可以用。因為實用面積,實際上要包括牆身厚度,與隔離單位相連的牆身,計一半厚度,但若果相連的是天井或是公共空間,例如電梯大堂,牆身的全數厚度,便也要計算入這個單位。

有人就建議,應該在樓宇買賣時,要提供單位實際可以鋪地毯的面積給買家參考。

以尖沙咀港景峰一個單位作為例子,建築面積769呎,實用面積576呎,實用率七成半。不過室內有不少牆身,部分更加是不可以拆走的主力牆。 加起來,原來全屋牆身都佔去160呎。扣起的話,這個單位實際用的地方,跌至只有416呎。七百多呎的單位,只有五成多面積用得著。

以英國為例,現時賣樓都是用「可鋪地毯面積」計呎價,雖然引入這個計算方法,會增加交易成本,例如賣樓前,要找專業人士量度

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