鰂魚涌 君豪峰 龍景大廈｜舊區細價盤 400幾萬元搵到咩質素

鰂魚涌早於1882年開始發展，由煉糖廠、船塢、員工居住和生活的「太古工業城」，到之後工廈林立，更多住屋落成，再到港島東的核心商業區，一步一步變成今天的社區面貌。始終屬於早期發展，所以區內的住宅普遍都有一定樓齡。部分在上世紀50至60年代落成的舊樓，近年都成為發展商收購及重建的對象。隨著這些舊樓逐步被拆卸，鰂魚涌又會迎來嶄新的樣貌。區內近年都有些舊樓，已經重建為新式商住項目。

在鰂魚涌站附近，最年輕的二手物業有於2019年入伙，同樣由恒地發展的單幢盤君豪峰，樓齡約5年。雖然主打細單位，但在屋苑只能找開放式戶，來自中層N室，實用面積216平方呎。業主現時以蝕讓價440萬元放盤，折合呎價約2萬元，同時以1.55萬元放租。單位有一條長2.53米的玄關走廊，有約28平方呎。不過並非完全沒有用途，設有一個雪櫃、微波爐、儲物空間及開放式廚房。主體空間約90平方呎，單位向西南，望向寶馬臺及百福道。由於旁邊就是寶馬山，所以都看到不少綠色景緻。只可惜沒有窗戶，若想通風，就要打開露台門，有機會有些車輪噪音或蚊蟲。若以叫價計算，借盡九成按揭，每月供款約1.96萬元，月入要求要近4萬元。

若果不介意樓齡，400多萬元的預算，或者都有機會找到一些呎數較大的單位。第二個放盤來自龍景大廈，由新地發展。大廈早於1977年已經落成入伙，雖然樓齡有約47年，但已經做了大維修，大堂及升降機位置也不算殘舊。放盤是高層06室，實用面積316平方呎的一房戶。業主現時叫價418萬元，呎價約1.32萬元。這些舊樓經歷多手業主，分分鐘曾改動間隔，所以買家購入前，最好先查證一下，或者找專業的建築人士諮詢。單位一進來，同樣有一條窄長走廊。不過只能在前些位置擺放一個薄身鞋櫃，或在牆身上加些布置。客廳約55平方呎，向東，可以側望到海景。由於龍景大廈已有47年樓齡，在承造按揭時，大部分銀行都以「75減樓齡」來計算按揭還款年期。因此龍景大廈的最長還款年期為28年，而非30年。假設買家借盡九成按揭，還款年期為28年，每月供款約1.9萬元，而月入要求是約3.8萬元。不過銀行在批出按揭時，也會考慮買家的財政狀況，以及物業的保養狀況，未必所有舊樓也可承造高成數按揭；而相關的按揭年期只是供大家參考，購入物業前最好向銀行查詢。

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